2024년, 한국의 부동산 제도는 새로운 전환점을 맞이합니다. 금융, 세제, 그리고 주거 환경에 이르기까지 다양한 영역에서 변화가 예정돼 있습니다. 이번에는 주택 구입과 관련된 금융 혜택, 세제 우대 조치, 그리고 주택 거래와 관련된 주요 정책들이 크게 개편될 전망입니다. 이에 따라 시민들은 미래의 주거 환경을 더 나은 방향으로 향하게 될 것입니다.
신생아 출산가구를 위한 주택구입 및 전세자금 융자가 도입되었습니다. 이 혜택은 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산한 무주택 가구에 적용되며, 2023년 출생아 이후 출생한 가구들에게 제공됩니다(혼인 여부 무관).
주택 구입자금 대출은 자산 5.06억원 이하, 연 소득 1.3억원 이하인 가구에게 연 1.6~3.3%의 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 대출해줍니다. 반면, 전세자금대출은 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하인 가구에게 연 1.1~3.0%의 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 대출이 가능합니다.
두 대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 고정적으로 적용하며, 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트의 추가 금리 인하 혜택이 제공됩니다.
신혼부부에게 기쁨의 소식! 이제 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 최대 3억원까지 받을 수 있습니다. 이 혜택은 내년 1월 1일 증여분부터 적용되며, 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기준으로 전후 각 2년 이내 총 4년 동안 재산을 증여 받는 경우, 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다.
이에 따라 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안하여 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 설정했습니다.
주택 구매를 꿈꾸는 모든 이들에게 기쁜 소식! 주택청약저축 납입액 소득공제 한도가 기존의 연 240만원에서 대폭 상향 조정되어 연 300만원까지 확대됩니다. 지금까지의 소득공제 한도는 연 240만원으로 제한되어 있었지만, 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 이 변경이 적용될 예정입니다.
주택 구매와 관련된 재정 혜택이 더욱 확대되어 근로자들에게 기쁜 소식이 전해졌습니다! 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도가 증가하고, 주택가격 기준도 상향 조정됩니다. 이에 따라 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 산 경우, 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있는데, 이제 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어납니다.
또한, 상환 기간이 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 2배 늘어나며, 소득공제를 받을 수 있는 주택의 기준시가도 5억원에서 6억원으로 상향 조정됩니다. 이러한 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용됩니다.
부동산 양도소득세 이월과세의 부담을 더욱 경감하고자 하는 새로운 정책이 발표되었습니다! 앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우, 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 됩니다.
양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용하여 양도소득세를 계산하는 규정입니다. 그동안은 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정되어 왔습니다.
하지만 이제 새로운 개정안에 따라 2024년 1월 1일 이후 양도분부터는 증여자가 양도소득세를 부담할 때 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함되어 세 부담이 더욱 경감될 것입니다.
세법상 주택의 개념이 개선되어, 납세자의 혼란과 조세 회피를 예방하기 위한 새로운 정책이 도입됩니다. 이제부터는 주택 여부를 명확히 하고, 조세 회피를 방지하기 위해 '주택'의 개념을 구체적으로 정비합니다.
이 정비된 개념은 시설 구조상 특성을 반영하여 '세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물'로 주택을 정의합니다. 이를 통해 주택의 특성과 목적을 뚜렷하게 규정함으로써, 납세자들이 주택 여부를 명확하게 인지하고 세금 납부에 혼란이 없도록 도움이 될 것입니다. 또한, 조세 회피를 방지하여 공정하고 투명한 세제 운영에 기여할 것으로 기대됩니다.
▷전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화
전월세 계약 시, 공인중개사의 인적 정보를 신고해야 하는 의무가 도입됩니다. 이제는 계약을 중개한 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 정보를 전월세 계약 신고서에 의무적으로 기재해야 합니다. 신고해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사입니다.
이러한 조치는 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생할 경우 공인중개사에게 부동산 계약에 대한 책임을 강화하기 위한 것으로 이해됩니다. 또한, 공인중개사가 허위 정보를 신고할 경우 100만원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
도시 및 주거환경정비법 개정으로 역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택으로 활용하는 '뉴:홈' 공급이 활성화됩니다. 이 변경은 1월 19일부터 시행됩니다. 새로운 규정에 따르면 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 하며, 이에 따른 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정됩니다.
또한, 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 경우, 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있게 되며, 정비계획 입안요청제도도 도입됩니다. 토지 등의 소유자는 3분의 1이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청이 가능해집니다.
재건축 초과이익 부담금의 면제 기준이 현행 3000만원에서 8000만원으로 대폭 높아졌습니다. 더불어 부과 구간도 2000만원에서 5000만원으로 완화되었습니다. 이로써 재건축에 따른 초과이익 부담금 부과 기준이 상당히 완화되었습니다.
재건축 부담금 부과의 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤄졌으며, 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금이 감면됩니다.
조성된 후 20년 이상 된 100만㎡ 이상 택지를 대상으로 하는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)이 적용됩니다. 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등) 및 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 총 103만 가구가 해당 대상입니다.
이 법에 따라 해당 지역에서는 용적률 규제 완화 및 안전진단 면제 등 다양한 혜택이 제공됩니다.
정부는 출산율 증대를 위한 정책으로써 '신생아 특별공급' 제도를 도입합니다. 이를 통해 연 7만가구 수준의 공공·민간 주택이 공급될 예정입니다. 특히, 공공분양(연 3만가구)의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신·출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어집니다. 민간분양(연 1만가구)은 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 중 20%가 출산가구에게 우선 공급됩니다.
등록임대사업자의 임대보증 가입 요건이 강화됩니다. 이제 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)은 100%에서 90%로 낮추어져야 하며, 이 변경 사항은 2026년 6월 30일까지 적용 유예됩니다. 주택가격 산정 시에는 주택 유형 및 가격에 따라 최대 190%가 아닌 140%까지만 인정되며, 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126% (공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%) 이하로 가입되어야 합니다.
신혼부부의 주택 청약 횟수가 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회로 늘어나며(총 2회), 동일일자에 발표되는 아파트 청약에서도 부부가 각자 개별 통장으로 신청할 수 있게 됩니다. 중복 당첨되더라도 선착순으로 신청한 것이 먼저 당첨으로 인정되어, 부부에게는 두 번의 주택 청약 기회가 주어지게 됩니다. 이 정책은 2024년 3월까지 시행될 예정입니다.
비상장 리츠(REITs)의 공모 주관사에 대해 인수 후 1년 6개월 동안 주식 소유 한도(50%)를 적용하지 않습니다. 이를 통해 공모 주관사는 인수 후 일정 기간 동안 보다 자유롭게 주식을 보유하고 운영할 수 있게 됩니다. 또한, 자산운용 전문인력의 전문성과 윤리의식을 높이기 위해 3년마다 위험관리, 시장 여건 변화 등에 대한 보수교육이 도입되었습니다(2023년 2월 17일부터 시행). 이로써 리츠 관련 전문인력은 보다 높은 수준의 전문지식을 유지하게 될 것입니다. 뿐만 아니라 자산관리회사의 이해 상충을 방지하기 위해 리츠의 거래 제한 대상에 해당 리츠의 자산관리회사가 운용하는 펀드(집합투자기구)도 포함되었습니다.
입주자 의사결정의 투명성을 강화하기 위해, 관리규약으로 정하는 바에 따라 실시간으로 녹화 또는 녹음 등의 방식으로 입주자 등에게 중계하거나 방청할 수 있도록 허용되었습니다. 이를 통해 입주자들은 입주자대표회의의 결정 과정에 대한 실시간 정보를 얻을 수 있게 되었습니다. 또한, 의무관리대상 공동주택 중 일정 규모 이상인 경우에는 공동주택 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 합니다. 이로써 층간소음에 대한 효과적인 관리가 이루어질 것으로 기대됩니다. 지방자치단체의 장은 층간소음 개선을 위한 측정·진단에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있도록 하고, 국가는 층간소음 저감재 설치 등에 필요한 비용을 주택도시기금에서 융자할 수 있도록 했습니다.
세입자에게 받은 전세금을 활용해 금융 소득을 올렸을 경우 발생하는 간주임대료에 대한 특례 기한이 연장되었습니다. 정부는 소득법에 따라 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금·보증금 등에 발생하는 간주임대료를 계산하여 과세하고 있습니다. 올해 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상되었지만, 소형주택(40㎡이하 규모면서 기준시가 2억원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세대상에서 제외되어 왔습니다. 이러한 특례는 2024년부터 2026년 말까지 3년간 추가 연장됩니다.
총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하의 무주택 세대주인 청년들을 대상으로 적용되는 연 최대 3.3%의 우대 금리를 가진 청년우대형 주택청약종합저축의 비과세 혜택 적용기한이 연장되었습니다. 정부는 이 연장 조치를 2025년 12월 31일까지 시행할 예정입니다.
고령 농업인의 소득안정과 농업경쟁력 강화를 위해 경영이양 직접지불보조금 지급대상이 되는 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한이 2026년 12월 31일까지 3년 연장되었습니다. 해당 혜택(양도소득세 100% 감면)을 받으려면 농지소재지에 거주하고, 경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지를 3년 이상 자경하며, 한국농어촌공사 또는 농업법인에 양도하는 요건을 갖춰야 합니다.
지방자치단체에 '공시가격 검증센터'를 설치하여 부동산 공시가격의 정확성과 신뢰성을 높이는 노력이 진행됩니다. 또한, 부동산 공시가격에 대한 투명성을 확보하기 위해 '공동주택 실명제'가 도입되며, 아파트의 층과 방향, 조망, 소음 등에 대한 등급이 매겨져 공개됩니다.
출산 자녀와 함께 거주를 목적으로 주택을 취득할 경우, 해당 주택의 취득세를 500만원 한도 내에서 100% 감면하는 신제도가 도입됩니다. 이 감면 혜택은 출산과 양육을 위한 주택 취득에 적용되며, 1가구 1주택의 범위는 세대별 주민등록표에 기재된 가족 등으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 규정됩니다.
중소규모(구체적인 면적은 '공공주택 특별법 시행령' 개정 필요) 공공주택지구는 이제 지구지정과 지구계획 승인 절차를 통합하게 되어, 이를 기반으로 공공택지의 개발과 공급 속도를 높일 수 있도록 조치되었습니다.
2024년부터는 공공택지 공급 계약 이후 1년 내에 조기 인허가를 받는 사업자는 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받게 됩니다. 추첨 공급 물량에서는 일정 분량을 우선 공급 기회로 할당하며, 경쟁 공급 물량에서는 최고 가점을 부여합니다. 인센티브를 받을 수 있는 조건은 기존에 보유하고 있는 공공택지 또는 공급 예정인 공공택지에 대한 공급 계약을 체결한 후, 주택 건설 사업 계획이 통상적인 기간(16개월)보다 앞당겨 10개월 이내에 주택건설사업계획 승인을 받은 사업자입니다. LH는 2024년 하반기부터 2026년까지 신규로 공급하는 공공택지에 대해 '추첨방식 우선 공급 참여 기회'나 '경쟁방식 평가 가점'의 인센티브를 제공할 계획입니다. 추첨방식은 해당 업체에게 추첨 물량의 20%를 우선 공급할 것이며, 기존 1순위 청약자격에 인센티브 보유조건이 추가됩니다. 해당 업체가 경쟁방식에 참여할 때는 최고 수준(총점의 5%)의 가점이 주어집니다. 단, 등록 기준을 미달하거나 영업정지 등의 행정처분을 받거나 벌떼입찰로 경찰 수사 중인 업체는 인센티브 대상에서 제외됩니다.
내년부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화됩니다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지 성능을 인증하는 제도로 에너지 자립률에 따라 5개의 등급을 부여합니다.
그러나 2024년에는 '특례보금자리론 공급', '전세 보증금 반환 대출', '상생임대인 지원제도'와 '생활형 숙박시설 유예기간 연장'이 종료됩니다. 부부 합산 연 소득 1억원 이하이거나 주택 가격이 6억원 이하를 대상으로 하는 '우대형 특례보금자리론'은 2024년 1월까지만 공급됩니다. 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게는 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건 면제하는 '상생임대인 지원제도'가 2022년 종료 예정이었으나 2년 연장되었습니다. 주거용으로 사용되는 '생활형 숙박시설'에 대한 숙박업 신고 계도기간이 부여되며, 이행강제금 처분이 내년 12월 31일까지 유예됩니다. 계도기간 이후에도 생활형 숙박시설을 용도 변경 없이 주거용으로 사용하면 이행강제금을 부과받게 됩니다.
또한, 전셋값 하락으로 인한 전세난 해소를 위해 도입된 '전세 보증금 반환 대출'은 20232024년 7월 말까지 1년간 대출 규제가 완화되며, '양도소득세 중과 완화'도 논의 중입니다. 현행 소득세법은 2년 이내 단기 보유하거나 다주택자가 보유한 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용하고 있습니다. 이 중과세율은 6~45%이지만 단기 거래의 경우에는 60%나 70% 세율을, 2주택 이상 다주택자에게는 기본 세율에 20~30%포인트를 더 부과하는 방식입니다. 그러나 다주택자에 대한 양도세 중과는 내년 5월까지 한시적으로 배제될 예정입니다.
2024년의 부동산 제도 변화는 시장에 새로운 동력을 부여할 것으로 기대됩니다. 이로써 주거 수요자들은 더 다양한 선택과 혜택을 기대할 수 있게 되며, 부동산 시장 전반에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 정부의 노력과 함께 부동산 시스템이 보다 효율적이고 공평하게 운영될 수 있도록 기대해 봅니다. 새로운 부동산 제도로 인해 시민들은 미래의 주거에 대한 더 큰 희망을 안고 다가올 변화를 기대하고 있습니다.
'정보 끄적끄적' 카테고리의 다른 글
| 에이닷 통역콜과 갤럭시S24 AI 라이브 통역 콜: 언어의 장벽을 넘어 확장된 소통 시대 (156) | 2023.12.14 |
|---|---|
| 남성의 술 습관이 태아에 미치는 영향 (155) | 2023.12.14 |
| 서울시, 교통카드 무제한 수도권 확대..오세훈 시장, 타 지자체와 협의 진행 (162) | 2023.12.13 |
| 발사믹 식초의 놀라운 효능: 피부 개선, 소화 강화, 혈압 조절까지! (141) | 2023.12.13 |
| 부모의 역할: 친구 같은 부모에서 훈육의 권위로 (137) | 2023.12.12 |
