헌법재판소, 임대차 3법, 계약갱신청구권, 전월세 상한제 합헌 판결

 

 

최근 헌법재판소가 '임대차 3법' 중 하나인 주택임대차보호법의 개정안이 헌법에 부합한다고 판단했습니다. 이로써 세입자의 권익 보호와 주거 안정성이 한층 강화될 전망입니다. 이 글에서는 헌재 판결의 주요 내용과 그 의미에 대해 알아보고, 임대차 시장에 미칠 영향에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

'임대차 3법'이라 불리는 주택임대차보호법의 개정안에 대한 헌법재판소의 판단이 주목받고 있습니다. 헌법재판소는 이 개정안이 헌법에 어긋나지 않는다고 판결했는데, 이는 세입자의 주거 안정성을 보장하려는 입법 목적과 공익이 임대인의 재산권 침해보다 우선한다는 중요한 결정입니다.

2020년 7월 31일에 개정된 이 법은 주로 두 가지 주요 내용을 포함하고 있습니다. 첫 번째는 '계약갱신청구권'으로, 세입자는 기존 계약 만료 후 2년의 추가 계약 연장을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다. 두 번째 내용은 '전월세 상한제'로, 계약 갱신 시 월세나 보증금의 인상률을 5% 이내로 제한합니다.

헌재는 이 조항들의 입법목적, 임대인의 재산권 침해 최소화, 공익과의 균형성 등을 따진 후 세입자의 주거 이동률을 낮추고, 월세 상승을 제한함으로써 주거 안정을 도모할 수 있다고 봤습니다. 이러한 입법 목적은 경제적 약자인 세입자를 보호하고, 사회복지를 증진하는 데 기여한다고 판단했습니다. 임차인의 주거 안정을 위한 공익은 임대인의 계약 자유와 재산권에 대한 제한을 상회한다는 것이 헌재의 설명입니다.

헌재는 계약갱신청구권이 임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것이 아니라고 판단했습니다. 이 권리는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있으며, 한 번의 행사와 2년의 법정 존속 기간에 대한 제한이 있다는 점을 강조했습니다.

헌재는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 명확하게 규정함으로써 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치가 충분하다고 봤습니다. 이러한 사유에는 임차인의 중대한 과실에 의한 주택 파손, 차임 연체, 또는 임대인의 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우 등이 포함됩니다.

전월세 상한제에 대해서도 헌재는 이것이 계약갱신요구권 제도의 실효성을 확보하기 위한 필수적인 규제라고 판단했습니다. 차임 증액의 범위를 제한하는 것이기는 하나, 인상 자체를 금지하지 않으며, 갱신된 계약 기간에 한정된다는 점에서 적절한 조치라고 볼 수 있습니다. 또한, 5%의 인상률 제한은 지나치게 낮다고 볼 수 없다고 판단되었습니다.

마지막으로, 헌재는 개정법 시행 당시 기존의 임대차계약에도 개정 조항을 적용할 수 있도록 한 부칙 조항이 헌법에 어긋나지 않는다고 밝혔습니다. 이는 사적 계약 관계를 규율하는 법률이 사회적, 경제적 상황 변화에 따라 새로운 법적 규율을 가하는 것이 일반적이라는 원칙에 기반합니다. 이 조항은 전셋값 상승을 억제하고 임차인을 보호하려는 문재인 정부의 개정 동기에서 비롯되었습니다.

 

관련 기사 더보기

논란의 '임대차 3법'에 "합헌"‥헌법재판관 9인 '전원일치'

 

임대차 계약갱신청구권·전월세상한제 합헌…"입법목적 정당"(종합) | 연합뉴스

 

 

 

 

 

 

이번 판결을 통해 임대차 시장의 균형과 공정성이 한층 강화되었다는 점에서 큰 의미를 찾을 수 있습니다. 세입자와 집주인 모두의 권익이 고려된 법적 판단이 앞으로의 임대차 관계에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대합니다.